Πώς να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι

Ενώ οι κατασχέσεις μπορεί να είναι επώδυνες για όσους χάνουν τα σπίτια τους, η διαδικασία μπορεί επίσης να δημιουργήσει μια ευκαιρία για τους αγοραστές κατοικιών να αγοράσουν αυτά τα ακίνητα με έκπτωση.

Όταν οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν πληρώνουν τα στεγαστικά δάνειά τους, αντιμετωπίζουν αποκλεισμό. Αυτό συμβαίνει όταν ο δανειστής δεσμεύει το ακίνητο και το πουλά για να ανακτήσει την επένδυση που έγινε στην υποθήκη. Η διαδικασία αποκλεισμού ξεκινά συνήθως αφού ο δανειολήπτης έχει χάσει αρκετούς μήνες από τις πληρωμές στεγαστικών δανείων.

Όταν η οικονομία πέφτει, μπορεί να υπάρχουν περισσότερες κλειστές κατοικίες διαθέσιμες προς αγορά και οι αποκλεισμένες κατοικίες τείνουν να είναι φθηνότερες από άλλα ακίνητα στην αγορά.

Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι, αυτό το άρθρο θα σας βοηθήσει να κατανοήσετε τους διαφορετικούς τύπους πωλήσεων ακινήτων, πώς να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι και τα οφέλη και τους κινδύνους από την αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού.

Τύποι εξαγοράς

Όταν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι, μπορεί να σκεφτείτε δημοπρασίες που πραγματοποιούνται στα σκαλιά του δικαστηρίου. Αλλά αυτό είναι μόνο ένας τύπος λύτρωσης. Μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι σε διαφορετικά στάδια της διαδικασίας αποκλεισμού.

Από νωρίς, μπορείτε να αγοράσετε ένα ταλαιπωρημένο σπίτι ενώ ο ιδιοκτήτης του σπιτιού εξακολουθεί να το κατέχει. Αργότερα, μπορείτε να συνεργαστείτε με τις τράπεζες ή την κυβέρνηση για να αγοράσετε το αποκλεισμένο σπίτι.

Ακολουθούν πέντε συνήθεις τύποι πωλήσεων αποκλεισμού.

• Προκαταβολή συλλογής — Αυτό ισχύει για σπίτια που βρίσκονται στα αρχικά στάδια κατάσχεσης. Πολλές πολιτείες απαιτούν από τους εξυπηρετητές δανείων να ειδοποιούν τον ιδιοκτήτη του σπιτιού ότι κινδυνεύουν να χάσουν το σπίτι τους και να προσφέρουν μια διαδικασία που θα τους βοηθήσει να διαχειριστούν τις πληρωμές τους. Ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορεί να είναι πρόθυμοι να πουλήσουν τα σπίτια τους σε αυτό το στάδιο για να αποφύγουν τη μακρά, επίπονη διαδικασία αποκλεισμού.
• Σύντομες εκπτώσεις — Εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού οφείλει επί του παρόντος περισσότερα στην υποθήκη του από ό,τι αξίζει το ακίνητο, θεωρείται «υποβρύχιος» με την πίστωσή του. Σε αυτή την περίπτωση, ο δανειστής μπορεί να συμφωνήσει σε αυτό που ονομάζεται short sale. Αυτό συμβαίνει όταν ο δανειστής συμφωνεί να πουλήσει το σπίτι για λιγότερο από το υπόλοιπο της υποθήκης, προκειμένου να αποφευχθεί ο αποκλεισμός.
• Πωλήσεις Σερίφη — Μετά την ολοκλήρωση του αποκλεισμού, το σπίτι πωλείται συχνά σε δημόσιο πλειστηριασμό που διοργανώνεται από το γραφείο του τοπικού σερίφη. Σε ορισμένες πολιτείες, οι πιστωτές πρέπει να προσλάβουν μια δικηγορική εταιρεία ή διαχειριστή για τη διεξαγωγή της πώλησης. Είτε έτσι είτε αλλιώς, αυτές οι κατοικίες που έχουν αποκλειστεί πωλούνται στον πλειοδότη.
• Αντικείμενα που ανήκουν στην τράπεζα — Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα σπίτια που έχουν αποκλειστεί δεν έχουν αρκετά υψηλό επιτόκιο και η τράπεζα που εξέδωσε το στεγαστικό δάνειο αποφασίζει να αγοράσει το ακίνητο. Στη συνέχεια, η τράπεζα θα προσπαθήσει να επιτύχει την καλύτερη δυνατή τιμή στην ελεύθερη αγορά μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα.
• κρατική περιουσία — Όπως και οι τράπεζες, οι κρατικές υπηρεσίες μπορούν επίσης να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία μετά τον αποκλεισμό. Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση, οι πολιτείες και οι τοπικές κυβερνήσεις συχνά αναφέρουν σπίτια προς πώληση.

Πώς να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι

Η διαδικασία αγοράς ενός αποκλεισμένου σπιτιού θα ποικίλλει ανάλογα με την πολιτεία στην οποία ζείτε και το στάδιο του αποκλεισμού. Αλλά υπάρχουν μερικά γενικά βήματα που μπορείτε να ακολουθήσετε για να προετοιμαστείτε για την αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού.

1. Ερευνήστε ποιος τύπος αποκλεισμού μπορεί να είναι κατάλληλος για εσάς

Για παράδειγμα, σε ορισμένες πολιτείες, τα κατασχεμένα σπίτια που πωλούνται σε δημοπρασία πρέπει να πληρωθούν αμέσως σε μετρητά. Άλλες πολιτείες απαιτούν μόνο κατάθεση σε μετρητά ενός μικρού ποσοστού της τιμής πώλησης. Εάν δεν έχετε χρήματα, ίσως χρειαστεί να εστιάσετε σε προκατασχέσεις ή σπίτια που έχουν ήδη κατασχεθεί.

2. Προσδιορίστε πόσα μπορείτε να αντέξετε οικονομικά

Ανεξάρτητα από το πώς αγοράζετε το σπίτι σας, θα θέλετε να αντέξετε άνετα τις πληρωμές. Ελέγξτε τον μηνιαίο προϋπολογισμό σας και δείτε πόσα μπορείτε να πληρώνετε εύλογα για το σπίτι σας κάθε μήνα. Ένας γενικός εμπειρικός κανόνας είναι ότι δεν θέλετε η πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου να υπερβαίνει το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματός σας. Λάβετε υπόψη όλα τα έξοδα της υποθήκης σας, συμπεριλαμβανομένων της ασφάλισης και των φόρων, καθώς και το κεφάλαιο και τους τόκους.

Ας υποθέσουμε ότι κερδίζετε 72.000 $ το χρόνο ή 6.000 $ το μήνα. Αυτό σημαίνει ότι διατηρείτε ιδανικά τη μηνιαία υποθήκη σας κάτω από τα $1.680. Ένας υπολογιστής στεγαστικού δανείου μπορεί να σας βοηθήσει να το μεταφράσετε σε μέγιστη τιμή αγοράς σπιτιού.

3. Προσλάβετε έναν κτηματομεσίτη εξοικειωμένο με τις κατασχέσεις

Η αγορά ενός αποκλεισμού μπορεί να είναι περίπλοκη και να περιλαμβάνει διαπραγματεύσεις με δανειστές και πωλητές. Ένας καλός κτηματομεσίτης μπορεί να βοηθήσει.

Αναζητήστε αντιπροσώπους με εμπειρία στην αγορά αποκλεισμένων κατοικιών στην περιοχή σας για να σας βοηθήσουν να πλοηγηθείτε στη διαδικασία.

4. Βρείτε αντικείμενα αποκλεισμού προς πώληση

Υπάρχουν πολλοί πόροι στο διαδίκτυο για να σας βοηθήσουν να βρείτε σπίτια αποκλεισμού. Με τοποθεσίες όπως το Zillow και το Redfin, μπορείτε να φιλτράρετε καταχωρίσεις που βρίσκονται σε προκαταρκτικό αποκλεισμό ή έχουν ήδη αποκλειστεί.

Μπορείτε επίσης να βρείτε κρατικές κατασχέσεις στο διαδίκτυο σε ιστότοπους των πρακτορείων, όπως: Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ, Υπουργείο Γεωργίας των ΗΠΑ και Φάνι Μέι ή Φρέντι Μακ.

5. Λάβετε προέγκριση για υποθήκη

Για να λάβετε προέγκριση για υποθήκη, πρέπει να παρέχετε στον δανειστή ορισμένες πληροφορίες σχετικά με τα οικονομικά σας. Αντίθετα, θα σας δώσουν μια υπό όρους προσφορά για να σας δανείσουν χρήματα για ένα συγκεκριμένο ποσό. Αυτό μπορεί να σας δώσει κάποια σιγουριά ότι πιθανότατα θα εγκριθείτε για υποθήκη όταν επιλέξετε ένα σπίτι, αν και δεν αποτελεί εγγύηση. Μπορείτε επίσης να λάβετε προέγκριση από πολλούς δανειστές για να συγκρίνετε τις προσφορές που λαμβάνετε.

6. Κάντε μια προσφορά

Μόλις εσείς και ο κτηματομεσίτης σας αποφασίσετε για ένα σπίτι και μια δίκαιη τιμή για αυτό, ήρθε η ώρα να κάνετε μια προσφορά. Ανάλογα με το στάδιο του αποκλεισμού, μπορεί να χρειαστεί να υποβάλετε προσφορά σε δημόσιο πλειστηριασμό ή μπορεί να είστε σε θέση να συναλλάσσεστε απευθείας με την τράπεζα ή τον ιδιοκτήτη του σπιτιού. Ο αντιπρόσωπός σας θα σας βοηθήσει να βεβαιωθείτε ότι η προσφορά σας πηγαίνει στο σωστό μέρος.

7. Δοκιμαστείτε και αξιολογηθείτε

Αφού γίνει αποδεκτή η προσφορά σας, είναι καλή ιδέα να κάνετε μια επαγγελματική επιθεώρηση σπιτιού πριν κάνετε την αγορά. Κατά τη διάρκεια μιας επιθεώρησης σπιτιού, μια εταιρεία επιθεώρησης τρίτου μέρους θα περιηγηθεί στο σπίτι και θα εντοπίσει πιθανά προβλήματα με τη φυσική του κατάσταση. Μπορείτε να ακυρώσετε την αγορά σας εάν ο έλεγχος αποκαλύψει προβλήματα που απαιτούν σημαντική επισκευή.

Ωστόσο, τα σπίτια που έχουν αποκλειστεί πωλούνται συχνά “ως έχουν” και μπορεί να μην μπορείτε καν να τα δείτε. Μπορεί να είναι επικίνδυνο. Αν ακολουθήσετε αυτή τη διαδρομή, καλό είναι να έχετε κάποια μετρητά για να ανακαινίσετε το σπίτι.

Εάν αγοράζετε ένα σπίτι με υποθήκη, ο δανειστής σας πιθανότατα θα απαιτήσει μια εκτίμηση για να βεβαιωθεί ότι το ακίνητο αξίζει αρκετά για να δικαιολογήσει το δάνειο.

8. Αγοράστε το σπίτι σας

Και πάλι, αυτό μπορεί να φαίνεται διαφορετικό ανάλογα με τον τύπο της εξαργύρωσης που αγοράζετε. Μπορείτε να καθίσετε πίσω από κλειστές πόρτες για να υπογράψετε τα χαρτιά, όπως θα κάνατε σε μια παραδοσιακή πώληση σπιτιού ή μπορείτε να πληρώσετε μια κατάθεση σε μετρητά μετά τη δημοπρασία. Ο κτηματομεσίτης και ο δανειστής σας μπορούν να σας βοηθήσουν σε αυτή τη διαδικασία.

Πλεονεκτήματα από την αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού;

Τα οφέλη από την αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού μπορεί να περιλαμβάνουν…

• Χαμηλότερες τιμές — Τα κλειστά σπίτια είναι συχνά λιγότερο ακριβά από παρόμοια σπίτια στην ανοιχτή αγορά. Αυτό συχνά οφείλεται στον αντιληπτό κίνδυνο από την αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού και στον μερικές φορές περίπλοκο χαρακτήρα του.
• Πωλητές με κίνητρο — Όταν ένα σπίτι βρίσκεται σε αποκλεισμό, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορεί να είναι πρόθυμοι να πουλήσουν το σπίτι γρήγορα για να αποφύγουν νομικά και οικονομικά προβλήματα. Μόλις το σπίτι αποκλειστεί, η τράπεζα ή η κρατική υπηρεσία που το κατέχει αυτή τη στιγμή πιθανότατα δεν θα θέλει να το κρατήσει για πολύ. Και στις δύο περιπτώσεις, οι πωλητές μπορεί να είναι πρόθυμοι να συνεργαστούν μαζί σας και να σας προσφέρουν οφέλη που δεν μπορείτε να βρείτε στην ανοιχτή αγορά.
• Είναι εύκολο να δημιουργήσεις κεφάλαιο — Τα κλειστά σπίτια μπορεί να είναι φθηνότερα από τα κανονικά σπίτια ή να χρειάζονται ανακαίνιση. Εάν μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι σε καλή τιμή και να το φτιάξετε, μπορείτε να αυξήσετε γρήγορα την αξία και να κερδίσετε ένα σημαντικό ποσό ιδίων κεφαλαίων.

Υπάρχουν μειονεκτήματα στην αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού;

Υπάρχουν επίσης κίνδυνοι για την αγορά ακινήτου που έχει αποκλειστεί. Μπορούν να περιλαμβάνουν…

• Αγορά ως έχει — Στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν θα μπορείτε να ζητήσετε από τους πωλητές να κάνουν επισκευές πριν πουληθεί το σπίτι. Θα χρειαστεί να αντιμετωπίσετε αυτά τα έργα μόνοι σας μόλις κλείσετε την πώληση. Εάν αποτύχετε να επιθεωρήσετε το σπίτι πριν αγοράσετε, μπορεί να βρεθείτε αντιμέτωποι με κρυφά κόστη που δεν περιμένατε.
• Δύσκολες διαπραγματεύσεις — Η αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού μπορεί να περιλαμβάνει πολλά διαφορετικά μέρη, συμπεριλαμβανομένων τραπεζών και κρατικών υπηρεσιών, καθώς και τον ιδιοκτήτη του σπιτιού. Εάν είστε συνηθισμένοι στην παραδοσιακή αγορά σπιτιού, μπορεί να σας απογοητεύσει να περιμένετε για τα διάφορα επίπεδα έγκρισης.
• Μεγάλος ανταγωνισμός — Οι καλύτερες προσφορές σε κλειστά σπίτια είναι πιθανό να προσελκύσουν μεγάλο ενδιαφέρον. Αυτό μπορεί να αυξήσει την τιμή περισσότερο από ό,τι είστε διατεθειμένοι να πληρώσετε. Επιπλέον, οι εταιρείες συχνά αγοράζουν κλειστές κατοικίες ως επενδύσεις, καθιστώντας τον ανταγωνισμό ακόμη πιο σκληρό.

Οικονομική βοήθεια κατά την αγορά κλειστού σπιτιού

Ανάλογα με την κατάσταση του ακινήτου, μπορεί να είναι δύσκολο να λάβετε υποθήκη από έναν ιδιώτη δανειστή για να αγοράσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι. Εάν οι παραδοσιακοί δανειστές με τους οποίους επικοινωνείτε διστάζουν να εγκρίνουν το δάνειό σας, ίσως θελήσετε να εξετάσετε τα προγράμματα δανείων που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση. Περιλαμβάνουν…

• 203(ια) δάνεια — Αυτά τα δάνεια από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης έχουν σχεδιαστεί για να βοηθήσουν τους αγοραστές κατοικιών να χρηματοδοτήσουν τόσο την αγορά του σπιτιού όσο και τις επισκευές που απαιτούνται για να επανέλθει σε φόρμα. Ένα πρόγραμμα 203(k) είναι στην πραγματικότητα ένας τύπος ασφάλισης στεγαστικών δανείων, όχι ένα δάνειο, επομένως θα πρέπει να υποβάλετε αίτηση μέσω ενός δανειστή εγκεκριμένου από την FHA.
• Fannie Mae HomePath Ready Buyer™ — Η Fannie Mae προσφέρει ειδική χρηματοδότηση σε αγοραστές για πρώτη φορά κατοικίας που θέλουν να αγοράσουν ένα αποκλεισμένο σπίτι που ανήκει στη Fannie Mae. Αυτό περιλαμβάνει έως και 3% βοήθεια στο κλείσιμο μέσω του προγράμματος Ready Buyer.
• Freddie Mac HomeSteps® — Η Freddie Mac προσφέρει σε ορισμένους αγοραστές κατοικιών μια «πρώτη ματιά» σε κλειστά σπίτια που κατέχει πριν οι επενδυτές έχουν την ευκαιρία να υποβάλουν προσφορά. Ο Freddie Mac έχει επίσης αρκετές υποθήκες ανακαίνισης για να σας βοηθήσει να προετοιμάσετε το σπίτι σας για να ζήσετε.

Επόμενα βήματα: Είναι η αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού κατάλληλη για εσάς;

Η αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού μπορεί να περιλαμβάνει κινδύνους και επιπλοκές που συνήθως δεν θα αντιμετωπίζατε όταν αγοράζετε ένα σπίτι με τον παραδοσιακό τρόπο. Αλλά η αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού μπορεί επίσης να σημαίνει χαμηλότερη τιμή και ταχύτερο δρόμο προς τα ίδια κεφάλαια.

Πριν ξεκινήσετε, σκεφτείτε τους οικονομικούς σας στόχους και το χρονικό πλαίσιο για την αγορά ενός σπιτιού. Ένας κτηματομεσίτης ή ένας υπάλληλος δανείων με εμπειρία σε κατασχέσεις μπορεί να σας βοηθήσει να σταθμίσετε την απόφασή σας.